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万达的数字化复制术

发布时间:2020-02-10 22:16:23 阅读: 来源:展示架厂家

在时下北京最流行的购物中心新光天地逛完街,吃完晚饭,若想看场电影,需要穿过长长的路口,再跋涉15分钟,到达电影院。对于开车人们的好处是,只要小额消费,就可以在新光天地停车许久。

路上,会经过刚做大调整的金地中心。它引入了新光天地没有的快时尚品牌,总有一些白领,下班后不愿直接回家,而是先去ZARA店里试几件衣服。再往前走,就是万达广场的新世界百货,地下一层是沃尔玛超市,也总有人不知道超市入口,而询问保安。

万达集团总裁助理、商业规划院院长赖建燕,就在电影院旁边的写字楼里办公。他略带惋惜地指着墙上CBD万达广场的夜景照片说,“如果当初(万达)这三个楼是连接在一起的,动线设计会更合理。”当然,这是万达最早期的产品。同在长安街沿线的石景山万达广场,已经升级为第三代,“万达对城市综合体的认识,在几年里发生了翻天覆地的变化。”

在新光天地的映衬下,周围的商场似乎都黯然失色。新光天地的成功和金地中心的调整,赖建燕都曾研究过,当然万达一直在被研究。

但研究的结果却是,二者都难被模仿,更难被“超越”。让对手望尘莫及的是新光天地的“高度”,很难在北京再复制一个如此大体量、奢侈品聚集而位置又恰好的产品;而万达的速度,竞争对手们也难追得上。在中国,平均每两个月就有一家万达广场开业,快到令人难以置信。

万达从第一代产品到第三代产品,历经三个调控周期。2005年之前,在具体的商业地产项目中,万达现金流平衡是靠商铺出售来解决的,这种模式虽能快速回笼资金,但也留下了很多问题。

2002年至2004年间,万达商铺的分割出售,产生了一系列纠纷和停租退铺风波,对万达的订单地产模式提出了严峻挑战。据公开报道,万达早年出售的11个项目中,由于实际的租金回报达不到预期,在长春、沈阳、长沙、济南等地的7个项目出现了诸多问题。“商铺在销售之后,再进行商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的有效性。”王健林曾经如此自我解剖。

2004年,万达将部分已售商铺实行售后返租,保证业主若干年内8%的回报率,个别地区9%,达不到的由万达进行补贴。王健林用8.9亿元了结了自己的心病。

万达现在推的是其第三代“城市综合体”。它包含了住宅、公寓、写字楼的开发和销售,以及高档酒店、购物中心的开发与运营。在现金流方面,住宅项目是销售重点,100%销售,其次是写字楼,出售比例视情况而异,两块销售占整体项目前期投资的1/3左右。仍有部分外围商铺对外销售,但买商铺的多数是自己经营的商户,投资者占少数。

今年9底召开的万商大会上,王健林透露,未来两年内,计划再累计开业35个万达广场,而且2014年前计划开业的每一座万达广场,均有了精确的开业日期。

商业规划院被称为万达的“大脑”。据说日常经营王健林很少过问,但规划院一直由他主抓。赖建燕透露说,每周六,董事长都会找专门的时间来看图纸,并提出修改意见。规划院也成为最忙碌的部门。从项目选址、设计、资金预算到开业之后,规划部门院都要参与。

万达的管控之严细,每个员工都深有体会。万达用了两年的时间,动员集团全部资源,在ERP系统上将万达商业地产庞杂的流程梳理成327个节点。只要王健林拍板决定做某个项目,系统就会对应给出成本、商家构成,以及何时开始设计、何时进场、何时装修。

有一种神奇的3D打印机,输入一定参数,甚至能打出一栋房子来。而万达某种程度上就是这样一部打印机,一部“巨型自动化机器”,像生产线一样生产出庞大的综合体。

“董事长现在坐在办公室里就能看到项目的建设进度。”赖建燕说。产品分成不同类型,A版、B版、C版,在不同人口数量级的城市,建设不同型号的广场,一切都标准化,规范化。计划甚至被落实到每一天,每一周,如果到时间没有完成就会亮起红灯。

正是这种规范化,才带来规模化生产的可能性。万达和王健林的数字财富与日剧增。2012年,王健林登顶胡润地产财富榜。

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